繼近期前海人壽與華潤爭奪萬科第一大股東的消息引起行業(yè)轟動后，一則“林志聯(lián)手京基入股康達爾”的消息也開始備受關注。
9月6日，深圳市康達爾(集團)股份有限公司披露，公司第二大股東自然人林志，與京基集團及王東河于8月31日簽訂了《一致行動人協(xié)議》，并合計持有公司股份9665.82萬股，占總股本比例為24.74%。
自2013年以均價10元/股買入6100多萬股成為康達爾第二大股東起，林志以散戶的身份，在短短兩年間通過13個賬戶陸續(xù)吸籌，持股比例一路升至15.81%。
2015年6月，林志發(fā)動“突擊提案”，要求在康達爾股東大會派駐董事。最終事與愿違，康達爾董事會以“林志所持股份不及公司總股本3%”為由拒絕了他的提案。
而8月底聯(lián)合京基集團、王東河共同增持康達爾，也被市場解讀為林志“逼宮”大股東的升級。以林志為首的一致行動人對外聲稱，看好康達爾未來發(fā)展前景及投資價值，不排除未來12個月內(nèi)繼續(xù)增持。
上述一致行動人還提及，作為股東，“可能會依法提出董事、獨立董事、高級管理人員的候選人”。
土地隱性資產(chǎn)
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，作為在深交所上市21年的老牌企業(yè)，康達爾從一家養(yǎng)雞公司發(fā)展成為房地產(chǎn)、都市農(nóng)業(yè)、公用事業(yè)、金融投資共同發(fā)展的綜合企業(yè)。
資料顯示，康達爾早在1998年便介入深圳房地產(chǎn)開發(fā)，先后在福田、布吉開發(fā)了康欣園、康達爾花園等項目?？v觀過去多年，由于早期經(jīng)營范圍較廣，受到養(yǎng)殖及飼料業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)發(fā)展緩慢、資本品牌形象負面等因素的影響，康達爾一直維持偏慢的發(fā)展速度。
2005年-2008年，康達爾分別實現(xiàn)營業(yè)收入7.87億元、7.46億元、8.59億元、9.46億元，對應凈利為-1.13億元、-1.27億元、2400萬元、3600萬元。截至2009年三季度末，公司資產(chǎn)負債率仍高達107.63%，每股凈資產(chǎn)為-0.43元。
2011年，康達爾迎來里程碑式的重大轉機。年內(nèi)11月，康達爾與深圳規(guī)土委和國資委簽署相關協(xié)議，據(jù)此，深圳將征收該公司在坪山的兩宗地。作為償還，康達爾在獲得約8億元補償款的同時，還獲得寶安區(qū)西鄉(xiāng)、沙井兩宗商住地的自行開發(fā)權。
觀點地產(chǎn)新媒體翻查資料得知，康達爾西鄉(xiāng)、沙井兩宗地塊共計占地23.7萬平方米。其中西鄉(xiāng)地塊開發(fā)面積10.5萬平方米，預計可銷售面積51萬平方米，包括住宅36萬平方米、商業(yè)及公寓15萬平方米；沙井地塊12.5萬平方米，預計可銷售面積40-50萬平方米。
在寸土寸金的深圳，上述兩宗地塊讓康達爾在房地產(chǎn)開發(fā)上充滿了想象。中信建投早前便刊發(fā)報告指，康達爾的西鄉(xiāng)地塊已開發(fā)成“山海上城”項目，公司拿地成本極低，僅象征性繳納1000多萬元土地出讓金，使得項目將給公司帶來巨大盈利。
據(jù)其透露，除此以外，康達爾在西鄉(xiāng)附近的光明街道還有 14.4 萬平的農(nóng)業(yè)用地，未來該地塊很大可能會轉為工商用地?？紤]到西鄉(xiāng)項目持續(xù)開發(fā)和沙井地塊即將動工，僅這兩宗地塊的市場價值便達到150億元以上。
不過，就業(yè)績而言，2012年-2014年，康達爾營業(yè)收入盡管有所上揚，分別錄得14.53億元、15.65億元、21.44億元，對應凈利仍維持低位，分別錄得2800萬元、-900萬元、1.14億元。其中，2014年凈利1.14億元中，有1.38億元來自西鄉(xiāng)“山海上城”項目銷售。
聯(lián)手京基意圖
從具體業(yè)務看，作為康達爾發(fā)家的農(nóng)業(yè)板塊，如今顯然已成為拖累業(yè)績的短板。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2014年，康達爾收購的惠州、廈門共三個公司仍處于虧損狀態(tài)；同時截至期末，安徽飼料公司凈虧損113.97萬元，已經(jīng)資不抵債無法清償?shù)狡趥鶆?，擬向法院申請破產(chǎn)清算。
而與農(nóng)業(yè)板塊相比，由于寶安西鄉(xiāng)地塊、沙井地塊的價值含金量大，房地產(chǎn)項目成了目前康達爾最倚重的戰(zhàn)略布局。
根據(jù)中信建投的評估，康達爾的農(nóng)業(yè)板塊市值30億元、公用事業(yè)20億元，而房地產(chǎn)至少50億元以上，而目前該公司估值僅94.8億元。其預計，2015-2017年，該公司的房地產(chǎn)收入將分別達到10億元、20億元和20億元，占總收入比例在50%以上。
資本市場的“狩獵者”敏銳地嗅到了這一點。康達爾披露，自2013年9月5日，自然人林志作出決策，通過操作“林志”賬戶以及陳木蘭、林舉周、鄭裕朋等共13個賬戶，陸續(xù)買入公司股票。
至2015年8月底，京基集團與林志、王東河締結一致行動人關系，三方共計持有9660萬余股，占股24.74%。其中，林志持有7700多萬股，占股19.80%；京基集團持有1890.8萬股，占總股本的4.84%；王東河現(xiàn)任深圳京基地產(chǎn)副總裁，持有36.29萬股，占總股本的0.09%。
對于增持康達爾的舉動，市場分析對觀點地產(chǎn)新媒體表示，林志名下有深圳永樂置業(yè)、東莞市永樂房地產(chǎn)、東莞市鼎華房地產(chǎn)三家房地產(chǎn)經(jīng)紀、開發(fā)公司，因此其增持的目的很有可能是看中了康達爾的土地資源。
其續(xù)指，康達爾過去幾年在推進寶安項目上進度緩慢，這或許是第二大股東林志不滿意的地方。通過增持，林志希望在康達爾董事會建立話語權，從而加快房地產(chǎn)的開發(fā)以獲得利潤。
而對于引入京基集團作為一致行動人，深圳市場人士蔣南在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時指出，康達爾旗下有多個業(yè)務，在房地產(chǎn)開發(fā)方面的能力要弱于京基。加上京基在舊改方面有豐富經(jīng)驗，未來康達爾或與京基共同開發(fā)其位于寶安的房地產(chǎn)項目。
據(jù)了解，2014年，京基憑借在深圳、湛江、北京及天津的項目，全年銷售收入及租金收入總計超過70億元，創(chuàng)下自1994年成立以來最高紀錄。
“目前深圳土地稀缺，京基通過參與康達爾的項目開發(fā)，既能擴大自身的項目布局，又能獲得不菲的收益。對于兩家公司而言，這或許都是有利的結果。”蔣南如是稱。
不過，京基集團某高層卻對觀點地產(chǎn)新媒體回應稱，公司入股康達爾是出于“長期投資”的考慮，目前“暫未有合作開發(fā)項目的計劃”。該人士拒絕評論聯(lián)手林志的原因，不過仍透露稱，未來不排除視具體情況繼續(xù)增持康達爾。
大股東的反擊
除了京基集團，林志、王東河也聲稱，也不排除未來12月繼續(xù)增持康達爾。同時作為股東，可能會依法提出董事、獨立董事、高級管理人員的候選人。
不過，康達爾第一大股東——深圳市華超投資集團有限公司及其一致行動人并不甘心將公司的控股權拱手相讓。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2014年間，林志曾遭深圳證監(jiān)局警告并處以罰款60萬元，理由是此前連續(xù)舉牌康達爾卻未盡披露義務，構成違法行為。截至2015年一季度，林志持股比例達15.81%。
與此同時，2015年6月-7月間，華超集團及其一致行動人也分別增持172萬股、536.8萬股及649.8萬股，持股比例升至31.66%，一度觸發(fā)公司股票被實施退市的風險。通過此輪增持，華超集團有驚無險地保住第一大股東地位。
6月19日，康達爾公告稱，林志來函要求在股東大會增加《關于提請股東大會以累積投票制選舉第八屆董事會董事的議案》等2項議案。根據(jù)公司章程，林志所持股份不及公司總股本3%，因此不予提交相關提案。
在提名董事會董事遭拒后，林志陸續(xù)增持康達爾，并于8月底聯(lián)合京基集團、王東河締結一致行動人關系，持股比例達到24.74%，逐步逼近華超集團及其一致行動人的31.66%。
不過，9月7日，康達爾卻發(fā)布公告宣布，林志及其一致行動人提交的《權益變動報告》披露事項即持股24.74%，與事實不符。
康達爾解釋稱，根據(jù)中國證券登記結算有限責任公司深圳分公司提供的股東名冊，截止2015年8月31日，林志持有公司2084.34萬股，占總股本的比例為5.33%；京基集團持有1890.8萬股，占總股本的比例為4.84%；王東河持有36.29萬股，占總股本的比例為0.09%。因此，三方合計持有4011.43萬股，占總股本的比例為10.27%。
對此，市場分析對觀點地產(chǎn)新媒體表示，康達爾此次否決林志及其一致行動人持有24.74%股份或主要由于認定標準的不同。其中，公告只核算林志持有的2084萬股，而不統(tǒng)計他其余12個賬戶持有的股份。
“但不管怎么說，這仍反映出一個事實，即康達爾的大股東及二股東之間存在著股權斗爭。”
市場分析續(xù)指，如今華超集團已將持股比例升至31.66%，如果林志繼續(xù)增持不僅要掏錢增持，還要冒著30%的退市風險“紅線”，總體代價過高。盡管如此，林志仍可以通過第二大股東的身份，向董事會繼續(xù)提名新的管理層名單，通過這種方式向康達爾施壓。
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