繼近期前海人壽與華潤(rùn)爭(zhēng)奪萬(wàn)科第一大股東的消息引起行業(yè)轟動(dòng)后，一則“林志聯(lián)手京基入股康達(dá)爾”的消息也開始備受關(guān)注。
9月6日，深圳市康達(dá)爾(集團(tuán))股份有限公司披露，公司第二大股東自然人林志，與京基集團(tuán)及王東河于8月31日簽訂了《一致行動(dòng)人協(xié)議》，并合計(jì)持有公司股份9665.82萬(wàn)股，占總股本比例為24.74%。
自2013年以均價(jià)10元/股買入6100多萬(wàn)股成為康達(dá)爾第二大股東起，林志以散戶的身份，在短短兩年間通過13個(gè)賬戶陸續(xù)吸籌，持股比例一路升至15.81%。
2015年6月，林志發(fā)動(dòng)“突擊提案”，要求在康達(dá)爾股東大會(huì)派駐董事。最終事與愿違，康達(dá)爾董事會(huì)以“林志所持股份不及公司總股本3%”為由拒絕了他的提案。
而8月底聯(lián)合京基集團(tuán)、王東河共同增持康達(dá)爾，也被市場(chǎng)解讀為林志“逼宮”大股東的升級(jí)。以林志為首的一致行動(dòng)人對(duì)外聲稱，看好康達(dá)爾未來(lái)發(fā)展前景及投資價(jià)值，不排除未來(lái)12個(gè)月內(nèi)繼續(xù)增持。
上述一致行動(dòng)人還提及，作為股東，“可能會(huì)依法提出董事、獨(dú)立董事、高級(jí)管理人員的候選人”。
土地隱性資產(chǎn)
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，作為在深交所上市21年的老牌企業(yè)，康達(dá)爾從一家養(yǎng)雞公司發(fā)展成為房地產(chǎn)、都市農(nóng)業(yè)、公用事業(yè)、金融投資共同發(fā)展的綜合企業(yè)。
資料顯示，康達(dá)爾早在1998年便介入深圳房地產(chǎn)開發(fā)，先后在福田、布吉開發(fā)了康欣園、康達(dá)爾花園等項(xiàng)目?？v觀過去多年，由于早期經(jīng)營(yíng)范圍較廣，受到養(yǎng)殖及飼料業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)發(fā)展緩慢、資本品牌形象負(fù)面等因素的影響，康達(dá)爾一直維持偏慢的發(fā)展速度。
2005年-2008年，康達(dá)爾分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.87億元、7.46億元、8.59億元、9.46億元，對(duì)應(yīng)凈利為-1.13億元、-1.27億元、2400萬(wàn)元、3600萬(wàn)元。截至2009年三季度末，公司資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)107.63%，每股凈資產(chǎn)為-0.43元。
2011年，康達(dá)爾迎來(lái)里程碑式的重大轉(zhuǎn)機(jī)。年內(nèi)11月，康達(dá)爾與深圳規(guī)土委和國(guó)資委簽署相關(guān)協(xié)議，據(jù)此，深圳將征收該公司在坪山的兩宗地。作為償還，康達(dá)爾在獲得約8億元補(bǔ)償款的同時(shí)，還獲得寶安區(qū)西鄉(xiāng)、沙井兩宗商住地的自行開發(fā)權(quán)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查資料得知，康達(dá)爾西鄉(xiāng)、沙井兩宗地塊共計(jì)占地23.7萬(wàn)平方米。其中西鄉(xiāng)地塊開發(fā)面積10.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可銷售面積51萬(wàn)平方米，包括住宅36萬(wàn)平方米、商業(yè)及公寓15萬(wàn)平方米；沙井地塊12.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可銷售面積40-50萬(wàn)平方米。
在寸土寸金的深圳，上述兩宗地塊讓康達(dá)爾在房地產(chǎn)開發(fā)上充滿了想象。中信建投早前便刊發(fā)報(bào)告指，康達(dá)爾的西鄉(xiāng)地塊已開發(fā)成“山海上城”項(xiàng)目，公司拿地成本極低，僅象征性繳納1000多萬(wàn)元土地出讓金，使得項(xiàng)目將給公司帶來(lái)巨大盈利。
據(jù)其透露，除此以外，康達(dá)爾在西鄉(xiāng)附近的光明街道還有 14.4 萬(wàn)平的農(nóng)業(yè)用地，未來(lái)該地塊很大可能會(huì)轉(zhuǎn)為工商用地?？紤]到西鄉(xiāng)項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)和沙井地塊即將動(dòng)工，僅這兩宗地塊的市場(chǎng)價(jià)值便達(dá)到150億元以上。
不過，就業(yè)績(jī)而言，2012年-2014年，康達(dá)爾營(yíng)業(yè)收入盡管有所上揚(yáng)，分別錄得14.53億元、15.65億元、21.44億元，對(duì)應(yīng)凈利仍維持低位，分別錄得2800萬(wàn)元、-900萬(wàn)元、1.14億元。其中，2014年凈利1.14億元中，有1.38億元來(lái)自西鄉(xiāng)“山海上城”項(xiàng)目銷售。
聯(lián)手京基意圖
從具體業(yè)務(wù)看，作為康達(dá)爾發(fā)家的農(nóng)業(yè)板塊，如今顯然已成為拖累業(yè)績(jī)的短板。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2014年，康達(dá)爾收購(gòu)的惠州、廈門共三個(gè)公司仍處于虧損狀態(tài)；同時(shí)截至期末，安徽飼料公司凈虧損113.97萬(wàn)元，已經(jīng)資不抵債無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)，擬向法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算。
而與農(nóng)業(yè)板塊相比，由于寶安西鄉(xiāng)地塊、沙井地塊的價(jià)值含金量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目成了目前康達(dá)爾最倚重的戰(zhàn)略布局。
根據(jù)中信建投的評(píng)估，康達(dá)爾的農(nóng)業(yè)板塊市值30億元、公用事業(yè)20億元，而房地產(chǎn)至少50億元以上，而目前該公司估值僅94.8億元。其預(yù)計(jì)，2015-2017年，該公司的房地產(chǎn)收入將分別達(dá)到10億元、20億元和20億元，占總收入比例在50%以上。
資本市場(chǎng)的“狩獵者”敏銳地嗅到了這一點(diǎn)?？颠_(dá)爾披露，自2013年9月5日，自然人林志作出決策，通過操作“林志”賬戶以及陳木蘭、林舉周、鄭裕朋等共13個(gè)賬戶，陸續(xù)買入公司股票。
至2015年8月底，京基集團(tuán)與林志、王東河締結(jié)一致行動(dòng)人關(guān)系，三方共計(jì)持有9660萬(wàn)余股，占股24.74%。其中，林志持有7700多萬(wàn)股，占股19.80%；京基集團(tuán)持有1890.8萬(wàn)股，占總股本的4.84%；王東河現(xiàn)任深圳京基地產(chǎn)副總裁，持有36.29萬(wàn)股，占總股本的0.09%。
對(duì)于增持康達(dá)爾的舉動(dòng)，市場(chǎng)分析對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，林志名下有深圳永樂置業(yè)、東莞市永樂房地產(chǎn)、東莞市鼎華房地產(chǎn)三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、開發(fā)公司，因此其增持的目的很有可能是看中了康達(dá)爾的土地資源。
其續(xù)指，康達(dá)爾過去幾年在推進(jìn)寶安項(xiàng)目上進(jìn)度緩慢，這或許是第二大股東林志不滿意的地方。通過增持，林志希望在康達(dá)爾董事會(huì)建立話語(yǔ)權(quán)，從而加快房地產(chǎn)的開發(fā)以獲得利潤(rùn)。
而對(duì)于引入京基集團(tuán)作為一致行動(dòng)人，深圳市場(chǎng)人士蔣南在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)指出，康達(dá)爾旗下有多個(gè)業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)開發(fā)方面的能力要弱于京基。加上京基在舊改方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)康達(dá)爾或與京基共同開發(fā)其位于寶安的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
據(jù)了解，2014年，京基憑借在深圳、湛江、北京及天津的項(xiàng)目，全年銷售收入及租金收入總計(jì)超過70億元，創(chuàng)下自1994年成立以來(lái)最高紀(jì)錄。
“目前深圳土地稀缺，京基通過參與康達(dá)爾的項(xiàng)目開發(fā)，既能擴(kuò)大自身的項(xiàng)目布局，又能獲得不菲的收益。對(duì)于兩家公司而言，這或許都是有利的結(jié)果。”蔣南如是稱。
不過，京基集團(tuán)某高層卻對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱，公司入股康達(dá)爾是出于“長(zhǎng)期投資”的考慮，目前“暫未有合作開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃”。該人士拒絕評(píng)論聯(lián)手林志的原因，不過仍透露稱，未來(lái)不排除視具體情況繼續(xù)增持康達(dá)爾。
大股東的反擊
除了京基集團(tuán)，林志、王東河也聲稱，也不排除未來(lái)12月繼續(xù)增持康達(dá)爾。同時(shí)作為股東，可能會(huì)依法提出董事、獨(dú)立董事、高級(jí)管理人員的候選人。
不過，康達(dá)爾第一大股東——深圳市華超投資集團(tuán)有限公司及其一致行動(dòng)人并不甘心將公司的控股權(quán)拱手相讓。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2014年間，林志曾遭深圳證監(jiān)局警告并處以罰款60萬(wàn)元，理由是此前連續(xù)舉牌康達(dá)爾卻未盡披露義務(wù)，構(gòu)成違法行為。截至2015年一季度，林志持股比例達(dá)15.81%。
與此同時(shí)，2015年6月-7月間，華超集團(tuán)及其一致行動(dòng)人也分別增持172萬(wàn)股、536.8萬(wàn)股及649.8萬(wàn)股，持股比例升至31.66%，一度觸發(fā)公司股票被實(shí)施退市的風(fēng)險(xiǎn)。通過此輪增持，華超集團(tuán)有驚無(wú)險(xiǎn)地保住第一大股東地位。
6月19日，康達(dá)爾公告稱，林志來(lái)函要求在股東大會(huì)增加《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)以累積投票制選舉第八屆董事會(huì)董事的議案》等2項(xiàng)議案。根據(jù)公司章程，林志所持股份不及公司總股本3%，因此不予提交相關(guān)提案。
在提名董事會(huì)董事遭拒后，林志陸續(xù)增持康達(dá)爾，并于8月底聯(lián)合京基集團(tuán)、王東河締結(jié)一致行動(dòng)人關(guān)系，持股比例達(dá)到24.74%，逐步逼近華超集團(tuán)及其一致行動(dòng)人的31.66%。
不過，9月7日，康達(dá)爾卻發(fā)布公告宣布，林志及其一致行動(dòng)人提交的《權(quán)益變動(dòng)報(bào)告》披露事項(xiàng)即持股24.74%，與事實(shí)不符。
康達(dá)爾解釋稱，根據(jù)中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司深圳分公司提供的股東名冊(cè)，截止2015年8月31日，林志持有公司2084.34萬(wàn)股，占總股本的比例為5.33%；京基集團(tuán)持有1890.8萬(wàn)股，占總股本的比例為4.84%；王東河持有36.29萬(wàn)股，占總股本的比例為0.09%。因此，三方合計(jì)持有4011.43萬(wàn)股，占總股本的比例為10.27%。
對(duì)此，市場(chǎng)分析對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，康達(dá)爾此次否決林志及其一致行動(dòng)人持有24.74%股份或主要由于認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同。其中，公告只核算林志持有的2084萬(wàn)股，而不統(tǒng)計(jì)他其余12個(gè)賬戶持有的股份。
“但不管怎么說(shuō)，這仍反映出一個(gè)事實(shí)，即康達(dá)爾的大股東及二股東之間存在著股權(quán)斗爭(zhēng)。”
市場(chǎng)分析續(xù)指，如今華超集團(tuán)已將持股比例升至31.66%，如果林志繼續(xù)增持不僅要掏錢增持，還要冒著30%的退市風(fēng)險(xiǎn)“紅線”，總體代價(jià)過高。盡管如此，林志仍可以通過第二大股東的身份，向董事會(huì)繼續(xù)提名新的管理層名單，通過這種方式向康達(dá)爾施壓。
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